買房頭期款要準備多少? 
 

01 成屋

►一般來說我們都建議客人最好準備3~4成自備款。

（原因是現在房價高漲，很多剛交屋的社區或是近期沒有實價登錄參考，就算近期有成交，銀行貸款普遍都只有7成，因為實價登錄最快也要申報後2個月才會揭露，銀行的認知會跟不上）。

►第二種狀況：假設物件社區近期有實價參考行情，或是周遭成屋行情有跟上，那銀行貸款8成機率比較高。
（不過貸款也會依照房屋物件及個人的薪資行業條件，貸款成數會有所不同）。

另外買賣過程還有額外要負擔的仲介費2%、代書費、契稅、地政規費、履保費等...以及未來要裝潢的費用，所以頭期款準備3~4成是最安全的範圍。

（＊以上推論：1500萬的房子，頭期款要準備450萬~600萬）。

02 預售屋

買預售屋的優勢是總價會比成屋價來的便宜，所以很多買方如果自備款較充裕的情況下，預售屋是一個很好的選擇。（ 只要屋主是在平均地權條例112年7月1號以前購買簽約的就能換約買賣，非紅單轉讓。）

＊買預售屋首先要準備的錢，我們稱做換約款 ）。
換約款=合約已付款(已繳給建商的錢)+屋主獲利(含房地合一稅)+房仲的買方服費2%+買賣簽約費用(代書費4000+履保費)

簽立買賣契約後，後面建商合約的未付款、交屋款、暫收款(或稱代辦費)，也都要陸續準備好，（這也是筆不小的金額喔！）

舉例來說:目前北屯機捷、12單元 3房平車換約費用，大約都要抓在800~1000萬左右，兩房大約要400~600萬左右，只要建案快要交屋的，通常自備款也都會比較高，可以先詢問業務換約要準備多少？。

買賣流程的費用有哪些?

【買賣（成屋）會遇到的費用如上圖】

舉例: 購買2000萬的新大樓,銀行核貸八成.會遇到的大筆費用如下：

1.代書費:1,000+14,000+2,000+5,000=22,000元
2.契稅:申報契稅金額(房屋現值) × 6%  (新大樓大部分3房評定現值落在150萬上,總樓高越高,契稅越高,實際可請業務幫你試算.)

＊150萬 X 6% =9萬 

3.買賣登記規費(地政收取):實際核貸金額X1.2X0.001

＊2000萬X0.8X1.2X0.001=19,200元

4.火險、地震險: 約 2000~3000 元
5.履約保證費(履保費):成交價的萬分之三

＊2000萬X0.0003=6,000元

6.仲介服務費: 2%

＊2000萬X2%=40萬

*以上加總約540,200元,再包含其他雜項小額費用,及後續交屋後的地價稅、房屋稅、社區管理費分              算,大約抓55～57萬左右。

 

買賣流程有哪些?

►成屋 

買賣流程分為簽約→用印→完稅→交屋，四個流程。每個流程間隔約15天，一般有貸款為45天，無貸款者最快30天，假設貸款為8成的話，那麼付款流程會是簽約3天內付10%,15天後付10%都匯入履約保證戶，剩下的80%為銀行貸款。

►預售屋

預售屋流程較簡單，買賣簽訂契約後，一般是雙方協議，買方何時把換約款全部匯入履保專戶，就可以和建商約好去建設公司進行換約。
（如果金額過大,無法一次全部付清的話,就會分為2次,簽約完3天內匯第一筆，其餘雙方合意即可）。

實際上我負擔的起的房價是多少呢? 及注意事項

1. 自從113年4月1日央行升息後,現行房貸利率為2.185%,購買第2間適用利率將達2.475% ,第3間、第4間預計升至2.75%。

2. 六都+新竹縣市都有限貸規定,第一戶8成、第二    戶7成無寬限期、第三戶以上都是四成無寬限期 。
※第二戶解套方式:簽立切結書在1年內換屋，可不受第2戶限貸令限制
※第一戶如果沒有貸款，那購買第二戶視同第一戶

3. 房貸負債比要注意三點:

a.月收入負債比不超過70%

意思就是，假設每月收入5萬，房貸+車貸+信貸等不能超過3.5萬，否則銀行不會核貸。不過建議現在台中買房以不超過月收入50%較好，以免房貸負擔過重，影響生活品質，本末倒置。

b.資產要大於負債1.5倍
c.預備金準備6個月的生活費

4.貸款年限:

人: 房屋+年齡≦75
房子: 屋齡+房貸年限≦60
 

5.還款能力算不過怎麼辦？

當我們想買的物件因為個人薪資條件，被銀行認定成還款能力不足，8成貸款金額貸不到，這種時候就需要額外提出一個房貸保證人，或是貸款綁壽險，這樣銀行的房貸申請比較容易通過。

保證人有哪些限制條件：
a.二等親內的家屬
b.信用良好，有薪資轉帳收入穩定，還款能力強
c.保證人年齡不要超過60歲
 

所以假設:你今天自備款400萬，月收入8萬的話:

貸款30年，利息2.185%的話,最高可以買在1500萬左右,留一筆錢裝潢買家電,月本利攤56848.49元。較能負擔的價格則是1100萬，每月本利攤 41688.89 元，接近8萬的一半，生活之餘，還能去進修及娛樂，提升個人能力。

總結:

在現今房價快速高漲的時期，我們真的建議有能力、有需求就趕快買房，先審視自己的條件，先求有再求好，才能享受到城市上漲紅利。並且可以透過專業房仲分析，幫你尋找有上漲潛力或是好脫手的優質物件，這樣相信過了一段時間後，就會因為整體房市上漲，而賺到一桶金。

在過去10多年的經驗，房價還是持續往上漲，因為政府只會希望打炒房，而不會打房，房市就是經濟火車頭，打房過重會影響到國內經濟、影響選舉，得不償失。例如：中國現今的經濟惡化，多地的停貸潮影響到銀行和整體經濟，所以有能力就買房，不要等待房價下跌才買。

113.05.28