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2024/05/28
你知道買房要準備頭期款多少錢嗎? 實際能買的總價落在哪?



買房頭期款要準備多少? 
 

01 成屋


►一般來說我們都建議客人最好準備3~4成自備款。

原因是現在房價高漲,很多剛交屋的社區或是近期沒有實價登錄參考,就算近期有成交,銀行貸款普遍都只有7成,因為實價登錄最快也要申報後2個月才會揭露,銀行的認知會跟不上)。

第二種狀況:假設物件社區近期有實價參考行情,或是周遭成屋行情有跟上,那銀行貸款8成機率比較高。
(不過貸款也會依照房屋物件及個人的薪資行業條件,貸款成數會有所不同)。

另外買賣過程還有額外要負擔的仲介費2%、代書費、契稅、地政規費、履保費...以及未來要裝潢的費用,所以頭期款準備3~4成是最安全的範圍。

(*以上推論:1500萬的房子,頭期款要準備450萬~600萬)。


02 預售屋

買預售屋的優勢是總價會比成屋價來的便宜,所以很多買方如果自備款較充裕的情況下,預售屋是一個很好的選擇。( 只要屋主是在平均地權條例112年7月1號以前購買簽約的就能換約買賣,非紅單轉讓。

*買預售屋首先要準備的錢,我們稱做換約款 )。
換約款=合約已付款(已繳給建商的錢)+屋主獲利(含房地合一稅)+房仲的買方服費2%+買賣簽約費用(代書費4000+履保費)

簽立買賣契約後,後面建商合約的未付款、交屋款、暫收款(或稱代辦費),也都要陸續準備好,(這也是筆不小的金額喔!)

舉例來說:目前北屯機捷、12單元 3房平車換約費用,大約都要抓在800~1000萬左右,兩房大約要400~600萬左右,只要建案快要交屋的,通常自備款也都會比較高,可以先詢問業務換約要準備多少?。

 
 

買賣流程的費用有哪些?

   

【買賣(成屋)會遇到的費用如上圖】

 

舉例: 購買2000萬的新大樓,銀行核貸八成.會遇到的大筆費用如下:

 

1.代書費:1,000+14,000+2,000+5,000=22,000元
2.契稅:申報契稅金額(房屋現值) × 6%  (新大樓大部分3房評定現值落在150萬上,總樓高越高,契稅越高,實際可請業務幫你試算.)

*150萬 X 6% =9萬 

3.買賣登記規費(地政收取):實際核貸金額X1.2X0.001

*2000萬X0.8X1.2X0.001=19,200元

4.火險、地震險約 2000~3000 元
5.履約保證費(履保費):成交價的萬分之三

*2000萬X0.0003=6,000元

6.仲介服務費: 2%

*2000萬X2%=40萬


*以上加總約540,200元,再包含其他雜項小額費用,及後續交屋後的地價稅、房屋稅、社區管理費分              算,大約抓55~57萬左右。

 



買賣流程有哪些?



成屋 


買賣流程分為簽約→用印→完稅→交屋,四個流程。每個流程間隔約15天,一般有貸款為45天,無貸款者最快30天,假設貸款為8成的話,那麼付款流程會是簽約3天內付10%,15天後付10%都匯入履約保證戶,剩下的80%為銀行貸款。

預售

預售屋流程較簡單,買賣簽訂契約後,一般是雙方協議,買方何時把換約款全部匯入履保專戶,就可以和建商約好去建設公司進行換約。
(如果金額過大,無法一次全部付清的話,就會分為2次,簽約完3天內匯第一筆,其餘雙方合意即可)。

 
 


實際上我負擔的起的房價是多少呢? 及注意事項



1. 自從113年4月1日央行升息後,現行房貸利率為2.185%,購買第2間適用利率將達2.475% ,第3間、第4間預計升至2.75%。

2. 六都+新竹縣市都有限貸規定,第一戶8成、第二    戶7成無寬限期、第三戶以上都是四成無寬限期 。
※第二戶解套方式:簽立切結書在1年內換屋,可不受第2戶限貸令限制
※第一戶如果沒有貸款,那購買第二戶視同第一戶

3. 房貸負債比要注意三點:

a.月收入負債比不超過70%

意思就是,假設每月收入5萬,房貸+車貸+信貸等不能超過3.5萬,否則銀行不會核貸。不過建議現在台中買房以不超過月收入50%較好,以免房貸負擔過重,影響生活品質,本末倒置。

b.資產要大於負債1.5倍
c.預備金準備6個月的生活費


4.貸款年限:

人: 房屋+年齡≦75
房子: 屋齡+房貸年限≦60

 

5.還款能力算不過怎麼辦?

當我們想買的物件因為個人薪資條件,被銀行認定成還款能力不足,8成貸款金額貸不到,這種時候就需要額外提出一個房貸保證人,或是貸款綁壽險,這樣銀行的房貸申請比較容易通過。

保證人有哪些限制條件:
a.二等親內的家屬
b.信用良好,有薪資轉帳收入穩定,還款能力強
c.保證人年齡不要超過60歲
 


所以假設:你今天自備款400萬,月收入8萬的話:

貸款30年,利息2.185%的話,最高可以買在1500萬左右,留一筆錢裝潢買家電,月本利攤56848.49元。較能負擔的價格則是1100萬,每月本利攤 41688.89 元,接近8萬的一半,生活之餘,還能去進修及娛樂,提升個人能力。

總結:

在現今房價快速高漲的時期,我們真的建議有能力、有需求就趕快買房,先審視自己的條件,先求有再求好,才能享受到城市上漲紅利。並且可以透過專業房仲分析,幫你尋找有上漲潛力或是好脫手的優質物件,這樣相信過了一段時間後,就會因為整體房市上漲,而賺到一桶金。

在過去10多年的經驗,房價還是持續往上漲,因為政府只會希望打炒房,而不會打房,房市就是經濟火車頭,打房過重會影響到國內經濟、影響選舉,得不償失。例如:中國現今的經濟惡化,多地的停貸潮影響到銀行和整體經濟,所以有能力就買房,不要等待房價下跌才買。


113.05.28